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トップ  >  マンション大規模修繕工事編  >  マンション<大規模修繕の取り組み方 その8>
マンションの大規模修繕編は、ついに最終回です。
(前回から約1月半もかかってしまいました・・・。首を長くして待っておられた方すみませんでした・・・。)

さて、前回までで劣化診断も終わり修繕設計も完了し、そして業者も決まりました。あとは、粛々と大規模修繕工事を進めていけばいいと言うことになります。

前回<大規模修繕の取り組み方 その7>で”監理”と”管理”の違いは今回説明します、と書きました。
これは、何もマンションの大規模修繕工事に限りません。一般的な建物の設計をして監理をするために設計事務所に頼むのと同じ話しです。設計という言葉は何となくイメージできるかと思いますが、監理という言葉はあまり聞きませんので「???」と思われているのではないでしょうか。

設計とは設計者が「ここをこうする、あそこはこうする、ここはこの材料を使う」などを建築主(マンションの場合であれば管理組合)の意向を受けて、設計図を作成することを指します。何かものを作るわけですから、当然その手引きとなる指南書を作成することが必要であることは一般的に理解できるかとおもいます。そして、前回説明しましたとおり、設計書がちゃんとできていればどの施工者がやっても同じ結果になるはずです。なるはずなのです。

ただし、その前提として”工事中の監理をきっちりする”ことです。”監理”とは一言で言うと、「設計図通りちゃんと工事をしているのか、指定した材料を使っているのかどうかを確認する」作業です。

一見、「そんなん工事業者がやるだろう」と思われるかもしれません。もちろん私たち監理をする側も「業者を疑っている」訳ではありません。設計通りに何事もなくできれば問題にはならないと思います。しかし、新築であったとしても設計通り何事もできるわけではありません。設計図などに表現できないこともありますし、ましてマンションの修繕工事です。いざ工事をはじめたら予定と異なっていたことなんてしばしばあります。大切なことは、何か問題が起こった時に「建築主(管理組合)側」の立場で判断してくれる専門家がいるかどうか、です。

このことは施工者ではできません。施工者と建築主(管理組合)は利害が絡むからです。
なぜか? それは”管理”の説明が必要になります。”管理”とは施工者が「工程や工事金額を調整し、予定通りに進めていくために準備し、確認すること」です。もちろん「設計図」に基づいて予定を組みますが、いざ設計図通り行かない場合にどのように考えるか? 「ここは面倒だからこの程度でいいや」「塗装は2回塗りになっているけど天気も悪いし工程厳しいから1回にしておこう」とかそう考えるかもしれません。誰かの目が光っていなかったら、ちょっと手を抜いてしまうのも人間の弱いところです。

施工者(現場監督)にとって「工程や金額を調整する」ことはとても大切です。会社や社会のためにできる限り安く、適切に行うことを考えるのは、施工者の使命でもあります。だからこそ、だからこそ、建築主側に立って適切な判断をする”監理”が必要になるわけです。

もうおわかりだと思いますが、「建築主」の立場に立った”監理”は建築主と利害が絡む施工者ではできません。特に、マンションの大規模修繕では、コンクリートの亀裂の補修や塗装・防水など傷んでいる状況を見ながら対応することが実にたくさんあります。その場その場で判断することが多々あるわけです。私たちがマンションの修繕工事の監理をする時は、新築の時よりも頻繁に現場に足を運ぶことになります。建物のあらゆるところをなめるように、這うように見ます。そのためにはかなりの時間を要します。だから、それなりの費用になってしまいます。しかし、それがマンション管理組合にとって、マンションを適切に修繕するために大切なことだと私たちは思っています。それが”監理”だと思っています。

このシリーズを読んでおられる方は、専門家・コンサルタントの大切さを感じて頂けていると思いますが、だから第三者の専門家が必要なのです。

さて、もう一つ、工事中に大切なことは(劣化診断の時も、修繕設計の時も同じですが)、マンションの住民・区分所有者に、常に広報をすることです。今何がどうなっているのか、工事はどこまで進んでいるのか、これからどうなるのか、困ったことが発生した時はどうしたらいいのか、作業をやってくれているのはどこの誰なのか、そういったことを逐一住民にお知らせすることがたいせつです。同時に、住民も積極的に知るように努めることが大切です。「誰かが勝手にやってくれるわ。」」知らない間に終わっていたなぁ。」では、ウン千万もした自分のマンションを守っていけません。

長くなりましたが、大規模修繕編はこれにて完了と致します。
あなたの大切なマンションの運命を誰に託すのか。
「管理会社でいいですか?」「飛び込みの工務店に直接頼んでもいいですか?」「怪しい専門家に頼みますか?」
いろいろな選択肢があっていいと思います。ただ、それはマンション管理組合全体で決めて下さい。戸建てなら決めた「おとーちゃんが悪い」「授業料だと思って損をした分はあきらめるか」ですみますが、マンションはそういうわけにはいきません。(まぁ、管理組合みんなが悪いと思えばいいだけですが・・・。)
だから管理組合という複数の目があるのです。それを最大限に活用して、自分たちのマンションにとって最も最良と思われる方法を選んでみて下さい。
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