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トップ  >  構造計算偽装関連  >  ヒューザー分譲マンションの駐車場の専用使用権の問題

世の中どうかしている!


と、憤慨したくなる事件が相次ぎますが、結局自分の身はだれも守ってくれないと言うことでしょう。肉を食べるのもマンションを買うのも自己責任なのですかねぇ。
肉だってマンションだって偽造されて、違うラベル貼られたら、もう調べようがないですし、鉄筋が不足してるだの、BSEの原因である異常プリオンが入っているかなんて、素人の消費者レベルがわかるはずがありません。


とはいいながら、当ホームページでは「素人はわからないから”善意の被害者”だ」とは言わないように、事故を未然に防ぐためにも「賢い消費者を目指して下さい」というメッセージを発信しています。


さて、肉はともかく、今回はマンションの問題です。
ヒューザーの分譲マンションに「専用使用権が設定されていた」ということが発覚しました。これは「マンション管理新聞(2006年1月25日付) マンション管理新聞社発行」で明らかになりました。


さて、「駐車場の専用使用権」といわれても、「何のことかさっぱりわからん」とおっしゃる方もおられるでしょうから、少し解説を致します。


分譲マンションは、何を分譲するかというと、土地と建物です。ここで仮に100戸(全ての専有部分は60m2と同じ)のマンション100m2の土地と建物で考えてみましょう。


まず、”持ち分比率”を求めます。この例の場合は、専有部分の合計面積(専有部分60m2×100戸)を100戸で均等に分割します。ここでタイプ毎に専有部分が異なれば当然分母が全専有部分面積、分子が該当するタイプの専有部分面積として”持ち分比率”を求めます。


持ち分比率が求まるとそれに応じて建物と土地を配分してそれぞれに応じて持ち分割合が決まります。この例の場合ですと、話しをわかりやすくするために全く同じ専有部分面積にしていますので、一戸当たりの持ち分比率は、60m2/(60x100)m2ですので単純に1/100です。従って、土地の持ち分は1m2となります。同様に建物の持ち分比率は登記面積を1/100で割ったものになります。


つまり、マンションというのは引渡が完了した時点で、土地と建物は全ての区分所有者の共有となり分譲会社の手を離れることになります。


あーそんなんあたりまえじゃん。ってそのとおりなんですが、ここで問題となるのは「駐車場の専用使用権」です。つまり、駐車場に分譲会社が専用使用権を設定するということは、建物と関係なく区分所有者ではない者が土地だけを区分所有していることになります。


区分所有法では、土地と建物を別々に売買することはできなくなっています。つまり、マンションを売却する時に、土地の持ち分をAさんに、建物をBさんにという売買ができないということです。当たり前ですが、マンションがまだまだ未熟だった30年ほど前は時々見かけられました。


しかし、この駐車場だけ専用使用権を設定するということは、この駐車場をマンションの区分所有者でもそれ以外でも「分譲(売ること)」ができることになりかねません。そうなると、マンションの中にみんなで所有している土地に、誰かわからない人が車をとめに来るという状態になります。


問題はそれだけではありません。本来駐車場は共有部分です。維持管理や修繕は管理組合で行う必要があります。しかし、専用使用権が設定されなおかつ誰かに分譲された場合、その駐車場の維持管理はどうなるのか? そろそろ修繕をと思った時に、だれが費用負担をするのか? その人が修繕に反対したらどうなるのか? などなどトラブルが発生します。また、今回のケースでいうとヒューザーが破産して、第三者に駐車場使用権がわたった場合、建て替えができるのか? 等といった問題も多々含んでいます。


こんなトラブルが多く発生したこともあって、昭和54年に当時の建設省が「駐車場の専用使用権等の設定・分譲」をやめるように指導しています。また、業界団体の(社)日本高層住宅協会もやめるように指導しています。一方で平成10年の最高裁判決は取引携帯を違法とはしなかったものの「好ましいものではなく、速やかに根絶されなければならない」とされています。


駐車場と専用使用権については、インターネットで検索すればGoogleでもたくさん引っかかります。


いろいろと根が深い問題ですし、文字だけで書くと本一冊はゆうに書けそうなので、このページでの紹介はこの程度にしておきますが、問題はこのような形態の「まやかし」販売をヒューザーは平然とやっていたということです。


最後にヒューザーが重要事項説明書や売買契約書に添付されていたとされる文書を転載します。このような文書を事前に配布していたようですから、購入者は少なくとも承諾をして購入していたと考えていいのでしょうか? この書類を理解して購入された方には何も申し上げません。この書類に少しでも違和感を感じる方は購入は控えた方がいいでしょう。


ところで、この法律のグレーゾーンを「いかにも」という理論武装をして富を得るという手法、最近どっかで見たことあるなぁと思っていたら、そう。あのお方。六本木の眺めのいいところから塀の中に行かれた方の手法と同じですね。



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以下、ヒューザーが 前身のハウジングセンター時代から物件の重要事項説明書・売買契約書に添付されていたとされる文書の写しです。この内容はその後の分譲物件でも使われていたらしい。


ご購入の皆様へ

東京都世田谷区○○○○○○
株式会社 ハウジングセンター
代表取締役 小嶋 進

当社経営理念と駐車場専用使用権について


 建設省の指導では分譲会社が専用使用権を設定して賃貸収入を得たり、分譲代金を得たりすることは好ましくないとされております。専用使用権を設定せず賃貸収入は全額管理費に充当するように指導されています。これは一見消費者保護という立場のようであり、合理的なようにも理解できます。


 しかしながら、分譲事業者は駐車場を有償にしてはならないと言うことであればその費用分は建物本体に上乗せすることになり、駐車場を使用しない人にも負担を強いることになり受益者負担の原則からも外れます。また、駐車場は作っても長期的な収益源として販売してはならないため分譲事業者はできるだけ本体分譲価格を高く設定せざるを得なくなります。このようにせっかく作った駐車場を有償で売ったり長期的な収入源にしなくてはならないと言うことであればだれもが多くを作ろうとせず、いつの時代も駐車場不足のマンションが精算されると言うことになり今日を迎えております。少し違った角度からこの問題を考えてみますと建設省の指導に従えば、土地の有効活用にあたってマンション(A)と駐車場(B)という付加価値をつけた商品の場合、その建物本体(A)では一時的な販売利益をどれだけ計上してもよいが駐車場(B)では利益の追求は一切好ましくない。A+Bの付加価値商品に対して利益はAにのせてはよいがBはだめであるという整合性が欠けた結論になります。もっと詳しくこの問題を掘り下げてみましょう。ある土地を開発するにあたってマンション分譲利益目的の事業化(無償駐車場付の分譲マンション)は良いが、駐車場収入目的の事業化(分譲マンション付の有償駐車場)はわるいということになります。ある土地を見て業者が巨額の一時的な利益を得ようとするかあるいは少額ではあっても継続的な収益を得ようとするかはその業者の裁量に任せられるべきものであり、消費者にとっていずれが好ましいかは消費者が判断するべきものであります。あるものは一時的な分譲利益目的の駐車場付きマンション販売事業を考え、あるものは分譲マンション付きの継続的な駐車場賃貸事業を考えたとしましょう。建設省令では前者は可であり後者は不可ということになります。極論すれば継続的収入目的の長期安定型事業は好ましくないということになってしまいます。反対に一時的な販売利益目的の長期完結型不安定事業は正しいということになります。


 このような整合性のない行政指導により、一時的な販売利益を追求するマンション分譲業者や施工業者が主流となりちいさく(60m2前後)割高で駐車場付置率の低い(全体戸数が多くなるから平置駐車場付置率は低下)マンションを大量に供給し続ける結果となったのであります。その結果戸数的には過剰となり不良在庫増大となって優良企業として存在した大手分譲業者や大手マンション施工業者が危機的な状況に陥り、金融不安や社会不安の現況となるに至ったのであります。当社はこのような従来のマンション分譲事業のあり方を根本から見直して、一時的な巨利をねらう売り切り完結型ではなく、継続的な安定優良企業を目指して参ります。一時的にどんなに利益があろうとも納税負担を考えれば、ある意味では業者の利益や納税分までをも購入者に住宅ローンとしてご負担頂く結果になってしまいます。なぜ100m2マンションなのか。単純に50m2マンションと比べれば戸数が半分ですから平置駐車場付置率は倍になり、資産価値も高まります。どうしたら100m2マンション共有が可能になるのでしょうか。60m2前後のマンションと同じ利益率では総額が高くなって手が届かなくなってしまいます。少なくとも他のどんな狭小物件よりも利益率を抑えなければなりません。100m2リーディング企業として優良なマンションをどこよりも広く安く供給するために、私たちはあえて分譲利益を低く抑え、その分メンテナンスや駐車場収入などの継続的な安定収入源を確保することにより細く長くおつきあいさせて頂きたいと願っております。このような月々の安定収入で経費が賄われる体質を作り上げれば一時的な分譲利益がわずかでも社業継続は可能であります。換言すれば長期継続安定収益が他企業こそが一時的な浮利を追うこともなく、どこよりも広く安い分譲マンションを供給することが可能となりお客様の利益に合致するものと確信致しております。どうか購入者の皆様におかれましては私どものこのような経営理念や事業の方向性、あるいは社会性などをご理解の上、今後とも末永くご指導いたわりますようお願い申し上げます。なお、平成10年10月22日最高裁第一小法廷はマンション業者の敷地内駐車場専用使用権の分譲を有効とする判決を言い渡しました。


以上
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