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トップ  >  コラム  >  2004年  >  マンションの売り方・買い方
 マンションシリーズのプレリリースということで、今回はマンションの売り方と買い方です。

 最近いくつかマンションの(内覧会)同行調査が連続しました。そこで思ったことですが、「分譲側もずいぶんと先手を打ってきているなぁ」ということです。もちろんそれがよい側に機能する分には何ら問題ないのですが、必ずしもそういうわけではなく・・・。

 まず、マンション売買の前提についてお話をしましょう。マンションというのは多くが”青田売り(買い)”だということです。最近は完成売りをしているマンションもあるようですが、多くがまだ更地の状態にモデルルームだけどこかに作って、そのモデルルームをみて契約をする、入居は半年・1年後となる、ことが多いです。最近は地価もやすく工事費も安くなっているようですので、びっくりするぐらいマンションの価格が下がっています。ですから、よく売れているようです。

 マンションや建て売り住宅というのは”売買契約”です。つまり、今ここにある商品を(見たまま、現状通り)取引をするという契約です。一方、我々のような設計事務所が設計して別の工務店に工事を依頼する場合は”工事請負契約”ということになります。つまり、図面や仕様書があって、「この通り工事をする」という取引をします。

 一見何でもなさそうなことですが、マンションの場合はまだ更地に状態のモデルルームで売買契約を行うのです。つまり、何も取引する(される)ものがないものに対してお金を払うことになるのです。

 「ちゃんとできて引き渡してくれたらそれでいいじゃないか。」

 もっともです。その通りです。ただその「ちゃんと」の基準はどこにあるのでしょうか?モデルルームを買うわけではないですので、モデルルームがちゃんとできていても何の参考にもなりません。最近はモデルルームで図面を見せてくれるところも増えてきましたが、見せてくれない(用意していない)マンションも多いですし、何より図面は契約の対象にはなりません。つまり、図面を元に”工事請負契約”をするのではなく、パンフレットやチラシ程度の”イメージ”を先物買いしているわけです。従って、いざ引き渡しというときに図面通りできていなくても、基本的には文句は言えません。

 そして、建物の大まかな部分ができてから「内覧会」となるのです。内覧会とは自分の購入した内部を見せてもらい、不具合があれば手直し指示をする場です。私もそこに、相談者から依頼を受けると立ち会います。

 突然ですが、「内覧会」であなたはどこを見ますか?
 分譲側の担当者は、内覧会に訪れた家族を住戸に連れて行きます。そこで、キッチンやユニットバスの出来具合、クロスやフローリングに痛みや傷はないか、などを確認して、問題があればなおしてくださいと申し入れて、再び受付に戻り、サインをして「お疲れ様でした」となります。そして入居までの日を楽しみにしてにこにこしながら皆さんお帰りになります。本当に幸せそうです。

 水を差すようで悪いのですが、「それだけでいいですか?」

 あなたは、マンションの住戸を購入しました。もちろんそれに違いはありません。しかし、同時に屋上・階段・廊下などといった共有部分も買ったのですよ。見なくていいですか? 今後の維持管理にとても大事な「図面」や「管理規約」、管理会社との管理委託契約、長期修繕計画、駐車場や敷地などの持ち分比率、などを確認しておかなくてもいいですか?

 多くの人は、こんなことを気にしませんし、興味もありません。そんなことをしなくてはいけないということすら意識がありません。たくさん専門用語が出てきましたので、「さっぱりわからないわ」、「管理会社がいるんだからよきに計らってくれるだろう。」と考えるものです。本当にそう考えてしまっていいですか? あなたのマンションですよ。困ったことがあれば、他人である管理会社が私財をなげうってまで助けてくれますか?

 ここにとても大きな落とし穴があるのです。マンションには群集心理が働いてしまいます。つまり「だれかがやってくれるだろう」と思わせておいて、実は誰もやってくれないというマンションがほとんどです。

 さらに、売り手側も非常に巧妙になってきています。

 建設省時代からマンション分譲時には、「長期修繕計画を立てなさい(修繕積立金をきちんと設定しなさい)」とか「管理規約や委託管理契約書をきちんと整備しなさい」という指導がされてきて、分譲側もだいぶ従うようになってきています。また、建物も廊下やバルコニーに塩ビシートを貼ったり、設備的にもすぐに問題が起こりそうなものを使わなかったり、工夫されています。

 しかし、専門家が見れば一目瞭然です。
 長期修繕計画はあるが信頼性に乏しいもの、標準管理規約を元に管理規約を作成されているが、分譲の形態やその後の維持管理を考えると解決しておかないといけない(規約上の)問題が放置されていること、(下地のコンクリートの状態があまりよくなくても)塩ビシートやタイルを用いているので、すぐには漏水や亀裂が見えにくなっていること、こういったことが散見されます。

 もちろん分譲側は「(国土交通省の)指導通りやっています。」「うちは問題はありません。」と胸を張っていうでしょう。基本的に私はうがった見方をしたくありませんが、これまでの分譲マンションの流通システムから考えると、必ずしも「よい側」に機能しているとは思えない部分も多々あります。

 しかし、これらも問題がなくいい状態が(たまたま)続くこともありますし、すぐに問題として噴出する可能性もあります。もちろん後者の確率が高ければ依頼者に報告するのは当然ですが、確率的に半々ぐらいであれば「変に不安をあおるだけ」ということにもなりかねません。このあたりのせめぎ合いは非常にいつも悩みます。

 しかし、私は中立な立場を守る第三者の専門家です。知り得た情報は善し悪しにかかわらずすべて依頼者にご報告します。そうすることが最終的には依頼者の利益となると考えるからです。

 分譲会社側はいろんな知識やノウハウを身につけています。そうなると購入者(素人)にはとても太刀打ちできなくなるでしょう。

 だからこそ、第三者的にアドバイスができる専門家が非常に重要となるはずです。また、そうなってほしいと切に望みます。
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