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私もマンションの管理組合の相談によく乗っています。なので、全く知らないわけではないのですが・・・。


マンション管理士という資格があって、関西マンション管理士協会のHP(http://www.kansai-mankan.com/)によると「マンション管理士は極めて多岐に亘るマンション管理の諸問題に関して管理組合および区分所有者の相談に応じて専門的な助言と指導を行うことを業務としており、(以下略)」とのことだそうだが・・・。


なかに、マンション管理士活用術というポスター?(http://www.kansai-mankan.com/m-katuyou.htm)があって、

 ・管理費削減をしたら、削減額の50%を報酬として得る
 ・大規模修繕のコンサルタントを工事金額の5~10%でする
 ・規約改正1本20万、細則1本10万でする

と書いている。
そこでちょっと考えた。この内容は「一般例です。状況等によって異なります。」との但し書きがあるが、それを加味してもちょっと考えた。


 FP(ファイナンシャルプランナー)の業務もそうだが、コンサルタントフィー(情報の提供やアドバイスに対する報酬)をどう設定するかというのがいつも問題になる。でも、私は思う。削減額の50%を成功報酬としてとるというのはいかがなものか。つまり、マンション住民のことを考えずにとにかくやすくすれば、報酬がたくさんもらえ、住民のことを考えながら高くても親切な業者を選ぶと報酬が少なくなる、というシステムになっており、誰しもお金をいっぱいもらいたいわけだから、たくさんもらえるようにはかるだろう。そんなことでは誰もちゃんとしないのではないか? 設計事務所の設計費用と同じ事だが、ここは”手数料”として考えるのが妥当ではないか、と思う。修繕工事のコンサルタント費用も工事費の**%としてしまうと、同じ事がおきる。高い工事をさせた方が、たくさん報酬がもらえるシステムになっている。


 だから、設計業務に対してもかかった手間による費用を頂くことにするのが依頼者・受託者ともにフェアな考え方だと思う。(当ホームページの「設計料はどのように決まるのですか?」参照)
 もっとも、設計でも成功報酬でも、相談者は素人で受託者はその道のプロです。適正な価格やどうすれば安くなるか・高くなるかはプロが知り尽くしているはずですし、素人はプロを信頼しているわけですから、プロの言うことを信じます。だからフェアではないのです。つまり、ある物事の金額を決める決定権はほとんどプロにあるからです。うがった見方をすると、「今回の仕事でこれだけのお金がほしいから、この程度の仕様にしてやろう」という価格操作を容易にできます。裏返して言うと、一生懸命工事費を安くしようと考えて考えて、考えるだけどんどん報酬が下がっていく、という不可解な現象も起きます。そんなことではよっぽど人間のできた人でないと、志気は下がるでしょう。


 また、修繕工事のコンサルタントは、設計事務所が行う設計・監理業務だと思います。建物診断や長期修繕計画は建物の専門家でないと難しいのではと思うわけです。外部に委託するというのであれば”マンション管理士”で仕事を受ける必要はない。建築士を兼任するマンション管理士がその仕事を担当するのであれば、それは”マンション管理士” の仕事ではない。そんなコンサルタントの業務に対して「仕事を受けます」と公言してしまっていいのだろうか。(建築士でないとできない業務ではありませんので、多分いいのですけどね。これは工事業者が修繕工事やってあげますといってコンサルタントを設置せずにする工事と全く同じですけどね。)


 管理規約については非常にいろいろな問題が絡んでくるので、何とも言えないが、どういうステップで規約改正をするつもりだろう。マンション住民のための規約改正とは、国交省の標準管理規約を転用することではないと思う。一から”住民とともに”作り、専門的なチェックをしていく必要のある業務だと思う。本当は規約作りは20万程度でできるような仕事ではないと思う。


 マンション管理士って「マンションに関する専門家」という位置づけな訳ですから、適正に使えば有効だと思います。しかし、管理士が全てできるわけではありませんし、建物のことは当然建築士が詳しいわけで、法律のことは弁護士や司法書士が、といった棲み分けが必要だと思います。だから、「何でもできます」的に広報する管理士協会ってどうよ?っと思うわけです。また、そうすることで何でも受けてしまう「管理士」がでてきて、結果的に住民のためにならないということにでもなったら、資格の価値が一気に落ちてしまいます。


 最後に、手前みそですが、ファイナンシャルプランナー(FP)について、管理士と絡めてまとめておきます。FPも管理士と同じように税理士や弁護士などの国家資格と棲み分ける業務です。つまり、税理士や弁護士でないとできない仕事に重複することがあるからです。そこで、日本FP協会(http://www.jafp.or.jp/)の「今日から始めるファイナンシャル・プランニング」((http://www.jafp.or.jp/index2.htm)というページにある、ポスター(http://www.jafp.or.jp/kyou_fp/files/fp_vol1.pdf)には、「FPは資産のオールラウンドプレーヤー」と銘打って野球のグランドにたとえて紹介しています。その中で(豊富なリリーフ陣)「弁護士 司法書士 税理士 公認会計士 社会保険労務士など」と記載があり、「ライフプランから資産づくり、運用の相談、税金対策、医療・保障設計、住宅ローン、相続対策、ペイオフ対策、年金対策まで、FPはあなたのライフプランに合わせて幅広くご相談に対応します。必要に応じて税理士や弁護士などのネットワークを活用できます。」と丁寧に書いてくれています。FPは協会から常に「他の業種に手を出さない。特に税理士や弁護士などの有資格者でないとできないような業務は無資格者はしない」ということを徹底されています。また、このリーフレットには「費用はいくらですよ」とは一切書いていません。書ける例がないからです。この姿勢を保つことで、「情報や知識、アドバイスを提供する」業務に対する正当な報酬を得るというスタンスを守っているわけです。


 願わくは、「マンション管理士」が単なる業者団体にならないことを。

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