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1.進め方を決めます


前回はマンション大規模修繕の進め方の導入部~イントロダクション~を書きました。今回は進め方の具体的手法(第1回)「進め方を検討する」です。


「え?進め方って? マンションの大規模修繕をするんでしょ?」って、そりゃそうなんですが、マンションが一般の戸建てと違うところの一つは、こういった手続きや進め方一つ決めることもマンション区分所有者全体(管理組合)の合意が必要になると言うことです。たかが「進め方」、されど「進め方」です。ここをおろそかにすると、知らない間に大きな問題になって噴出することにもつながります。ボタンを最初に掛け違えるといつまでも修正できなくなります。ぜひ、この「進め方を検討する」というステップも大切にしてください。


それともう一つ。よく我々のようなコンサルタント(専門家・設計者)と工事業者の区別がついていない管理組合(一般の方も)がおられます。コンサルタント(専門家・設計者)と工事業者の違いは一言で言うと立場の違いです。設計者は、依頼者(建築主や管理組合)の代理人です。依頼者が実現したい希望やイメージを委託されて具体化し工事業者が工事できるように準備を整えることが、コンサルタントの仕事です。つまりコンサルタントは依頼者に技術や情報を提供する黒子です。依頼者と共通の目的を有します。ここが工事業者との違いです。別の言い方をすると、コンサルタントは依頼者の疑問や気になっている点を気安く聞け、わかりやすく説明して、納得がいくまで、または最良の方法が見つかるまでとことんつきあってくれる存在です。工事業者は「仕事(工事)」を図面や書類などによって依頼されただけですから、依頼された工事を”図面や書類の通り”完成させればいいのです。発注者にわかりやすく説明したり、とことん納得するまでつきあう、という業務は本来の工事業者にはありません。なぜなら設計できちんと”図面”ができているからです。このあたりのことは、「設計者の選び方(個人編)」でも似たお話を書きましたのでご参考に。


前置きが長くなりましたが、本題に入ります。


では、いざ大規模修繕をはじめようと思っても何をどう進めたらいいのか分かりません。しかし、マンションには前述の通り”管理組合の大部分の合意”というのが必要になります。この合意形成をはかるのが”総会”という手続きです。つまり”総会”では管理組合の方針や予算などを”合意”により決定し、理事会は総会で決められたこと(予算や方針)を粛々と実施していくことを住民の代表として行うのです。従って、「理事長が何かを決める」や「理事会において総会で決められていない予算を執行する」ということは原則としてできません。マンションは非常に厳密な”民主主義”なのです。


さて、いざ総会を準備することとなりました。総会で管理組合として合意しておくことは以下のような内容になります。
●大規模修繕までの大まかなスケジュール
●体制(取り組み方)
●予算(ここでは劣化診断やコンサルタントに必要な費用のみ)


大まかなスケジュールとは、(1)建物劣化診断をいつ頃に実施する、(2)修繕設計をどの程度の期間で実施する、(3)修繕工事をいつする、といったことです。ここでははっきりと決める必要はありませんが、それが今年なのか?3年後なのか?といった基本的なことは総会において合意しておいた方がいいでしょう。「劣化診断とはどんなものか」とか「修繕設計って具体的には何だ?」ということは次回以降でご説明します。


体制(取り組み方)とは、「今後のコンサルタントや工事中の工事業者との対応は理事会でするのか?」もしくは「建物委員会や修繕委員会などの特別委員会を理事会とは別に設置するのか?」といったことです。しかし、マンションの場合の特別委員会は「作ろう!」「作った!」といった簡単なものではありません。マンションの管理規約に特別委員会の設置について定められているのであれば決められたとおりに手続きをする必要がありますし、定められていない場合は他の規約条項との整合性をとりながら議案を作成しないといけません。もうこうなってくると一般の人だけでは対応ができなくなると思います。マンションの規約やこのような問題に明るいコンサルタントに相談に乗ってもらう必要があるでしょう。また、この体制の中に専門家に関与してもらうのであればその旨も含める必要があります。


予算とは、ここで決める予算は工事予算ではなく「劣化診断やコンサルタントに必要な費用」や「管理組合が住民に広報をする場合の印刷費などの雑経費」などです。なぜ工事予算を決めないのか?と疑問をお持ちになった方もおられるかもしれません。なぜ工事予算を決めないのかについても次回以降お話ししたいと思います。


さしあたりこのようなことを総会にて合意することになります。なかなか大変そうですよね。まぁ、そういうときのためのコンサルタントなのですから、きちんと費用を払って来てもらうのであれば大いにコンサルタントを活用するべきです。そうすれば、理事や修繕委員会の負担が削減できると思います。


さて、次回は「劣化診断」についてお話ししたいと思います。

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